Mariangela Zinni - Consulente Immobiliare REMAX People

Vendere un immobile non significa soltanto trovare un acquirente e firmare il rogito. Prima di arrivare dal notaio è importante verificare che la documentazione sia completa e che non ci siano problemi catastali, urbanistici o giuridici che possano rallentare la compravendita.

Il rogito di acquisto e la planimetria catastale, infatti, non sempre sono sufficienti. Potrebbero essere necessarie ulteriori verifiche sulla provenienza dell’immobile, sulla presenza di ipoteche, vincoli e servitù, sulla regolarità degli interventi edilizi oppure sulla situazione ereditaria.

Ci sono poi casi particolari che richiedono maggiore attenzione, come la vendita di un immobile ricevuto in eredità, di una casa ristrutturata con il Superbonus 110%, di un immobile di nuova costruzione o di un bene appartenente a un’impresa.

Vediamo quali documenti raccogliere, quali controlli effettuare e quando è opportuno rivolgersi a un professionista.

Una precisazione: non tutti i documenti elencati sono obbligatori in ogni compravendita. La documentazione necessaria dipende dalle caratteristiche dell’immobile, dalla situazione del venditore e dal tipo di operazione.

1. Documenti personali del venditore

Il primo passaggio consiste nel preparare i documenti che permettono di identificare il proprietario e verificare la sua situazione personale.

Generalmente occorrono:

  • Documento d’identità in corso di validità
  • Codice fiscale
  • Informazioni sullo stato civile e sul regime patrimoniale, quando pertinenti
  • Eventuali convenzioni matrimoniali o altri atti che possano incidere sulla proprietà
  • Procura notarile, se la vendita viene effettuata tramite un rappresentante

Se l’immobile appartiene a più persone, bisogna verificare chi siano tutti i proprietari e chi debba partecipare alla vendita. La situazione può essere più articolata in presenza di comproprietari, usufruttuari, eredi o soggetti che agiscono per conto di altre persone.

Se il venditore è una società, occorre predisporre anche la documentazione societaria e verificare chi abbia il potere di firmare l’atto.

2. Atto di provenienza dell’immobile (compravendita, successione e donazione)

L’atto di provenienza è il documento fondamentale che permette di ricostruire la storia giuridica del bene e come il venditore ne abbia acquisito la proprietà.

A seconda della storia dell'immobile, l'atto di provenienza può essere costituito da:

  • Rogito notarile di acquisto (compravendita)
  • Documentazione relativa a una successione ereditaria
  • Atto di donazione
  • Sentenza o altro provvedimento giudiziario che abbia determinato l’acquisizione della proprietà (es. usucapione, decreto tribunale)

Il documento è essenziale perché consente al notaio di verificare la continuità delle trascrizioni e la legittimità del titolo. Se il documento originale è stato smarrito, è possibile richiederne copia al notaio che lo ha stipulato oppure all’Archivio notarile competente.

 

Poiché la provenienza incide direttamente sulle verifiche preliminari, è opportuno prestare particolare attenzione ai casi di eredità e donazione:

 

Focus: Immobili ereditati (successione e accettazione)

Quando l’immobile proviene da una successione ereditaria, è necessario controllare con particolare attenzione la documentazione. La dichiarazione di successione è un adempimento fiscale, ma non equivale all’accettazione dell’eredità. I due aspetti devono quindi essere verificati separatamente.

La documentazione utile può comprendere:

  • Dichiarazione di successione e ricevute relative alla presentazione.
  • Atto di provenienza originario dell’immobile
  • Testamento, se presente
  • Verbale di pubblicazione del testamento, quando previsto
  • Documenti relativi all’accettazione dell’eredità
  • Verifica della trascrizione dell’accettazione nei registri immobiliari, quando necessaria

La Dichiarazione di successione: è un adempimento prevalentemente fiscale (con relative ricevute di presentazione).

L’ accettazione dell’eredità: è l'atto civile formale (che può essere espresso o tacito). Ai sensi dell’art. 2648 del Codice Civile, per gli immobili ereditati è fondamentale verificare la trascrizione dell’accettazione nei registri immobiliari. Se non risulta trascritta, il notaio dovrà curare l’adempimento contestualmente al rogito. La situazione va esaminata caso per caso, soprattutto quando sono presenti più eredi, testamenti, rinunce o altri atti che incidono sulla successione.

Focus: Immobili provenienti da donazione

Se il venditore ha ricevuto l’immobile tramite donazione, occorre fornire al notaio l’atto di donazione e la documentazione relativa alla provenienza del bene.

Il notaio potrà verificare la situazione giuridica e valutare eventuali questioni legate alla tutela dei legittimari, alla circolazione dell’immobile e alle disposizioni applicabili. La provenienza da donazione non impedisce automaticamente la vendita, ma può richiedere approfondimenti specifici. 

3. Visura catastale e planimetria catastale

La visura catastale e la planimetria sono tra i primi documenti da controllare.

  • La visura catastale riporta i dati identificativi dell’immobile, come foglio, particella, subalterno, categoria catastale e rendita. Consente inoltre di consultare l’intestazione presente negli archivi catastali.
  • La planimetria catastale rappresenta invece la distribuzione degli spazi interni dell’unità immobiliare.

Prima della vendita è opportuno verificare che i dati siano corretti e che la planimetria corrisponda allo stato effettivo dell’immobile. Se nel tempo sono stati spostati tramezzi, modificati ambienti o realizzati altri interventi, potrebbe essere necessario aggiornare la documentazione catastale.

Attenzione: la conformità catastale non coincide con la regolarità urbanistica. Un immobile può essere correttamente rappresentato in Catasto ma presentare comunque difformità edilizie. Per questo motivo, i due controlli devono essere effettuati separatamente.

4. Documentazione urbanistica ed edilizia

La verifica urbanistica è uno dei passaggi più importanti prima di vendere un immobile. Occorre ricostruire, per quanto necessario, la storia edilizia del fabbricato e verificare che lo stato attuale sia coerente con i titoli e con la documentazione urbanistica disponibile.

Tra i documenti da recuperare possono esserci:

  • Licenza edilizia, concessione edilizia o permesso di costruire
  • Pratiche CILA e SCIA
  • Eventuali varianti al progetto originario
  • Pratiche di condono o sanatoria, se presenti
  • Elaborati progettuali depositati presso il Comune
  • Documentazione relativa agli interventi edilizi successivi
  • Certificato di agibilità o segnalazione certificata di agibilità, secondo il caso

I documenti possono essere richiesti all’ufficio tecnico del Comune attraverso una procedura di accesso agli atti.

È consigliabile affidare la verifica a un geometra, architetto o ingegnere, che potrà confrontare lo stato reale dell’immobile con la documentazione disponibile e valutare eventuali difformità. Non è corretto presumere che ogni irregolarità sia sanabile: la possibilità di regolarizzazione deve essere valutata in base alla natura dell’intervento e alla normativa applicabile. Una verifica preventiva permette di individuare eventuali problemi prima che diventino un ostacolo alla vendita.

5. APE: Attestato di Prestazione Energetica

L’Attestato di Prestazione Energetica, o APE, descrive le prestazioni energetiche dell’immobile e ne indica la classe energetica.

In caso di vendita è generalmente necessario, salvo le esclusioni previste dalla normativa. La classe energetica deve inoltre essere indicata negli annunci immobiliari nei casi stabiliti dalla legge.

Prima di pubblicare l’annuncio è opportuno verificare se l’APE sia già disponibile e ancora valido. La validità massima ordinaria è di dieci anni, ma può essere ridotta se non vengono rispettati gli obblighi previsti per i controlli e la manutenzione degli impianti. Se l’attestato manca o non è più valido, occorre rivolgersi a un tecnico certificatore abilitato.

6. Visure ipotecarie: verificare ipoteche, pignoramenti e mutui in corso

Oltre ai controlli catastali, è fondamentale verificare la situazione dell’immobile nei registri immobiliari. Le cosiddette visure ipotecarie, più precisamente ispezioni ipotecarie, consentono di consultare le formalità presenti nei registri e individuare eventuali gravami o atti rilevanti.

Tra gli elementi da verificare rientrano:

  • Ipoteche volontarie (es. legate a un mutuo) o giudiziali
  • Pignoramenti immobiliari e sequestri
  • Trascrizioni di atti che possono incidere sulla proprietà o sulla disponibilità del bene
  • Annotazioni relative a formalità precedenti

È utile effettuare questi controlli con anticipo, anche se le verifiche notarili previste per il rogito restano fondamentali. Le ispezioni ipotecarie possono essere richieste attraverso i servizi dell’Agenzia delle Entrate.

Gestione di un mutuo ancora in corso

Avere un mutuo in corso non impedisce di vendere casa, ma richiede un'organizzazione corretta prima del rogito per gestire l'estinzione del finanziamento e la cancellazione dell'ipoteca.

Tra i documenti da recuperare in questo caso ci sono:

  • Contratto di mutuo e dati identificativi della banca
  • Conteggio estintivo aggiornato fornito dall'istituto di credito
  • Documentazione relativa all’estinzione del finanziamento e alla cancellazione dell’ipoteca

In molti casi, una parte del prezzo di vendita viene utilizzata dall'acquirente per estinguere direttamente il debito residuo contestualmente al rogito. Le modalità operative devono essere concordate con la banca e coordinate con il notaio. Se il mutuo è già stato estinto ma l’ipoteca risulta ancora iscritta nei registri, è opportuno verificare tempestivamente lo stato della procedura di cancellazione.

7. Vincoli, servitù e diritti di terzi

Prima di vendere un immobile è importante verificare non soltanto chi ne sia il proprietario, ma anche se esistano limitazioni o diritti di altre persone che possano incidere sull’utilizzo del bene.

Servitù

Una servitù può consentire, per esempio, il passaggio attraverso una proprietà privata per raggiungere un altro fondo. Possono esistere anche servitù relative a condutture, scarichi o altri utilizzi. È opportuno verificare se siano presenti servitù attive o passive, come siano state costituite e quali effetti producano.

Vincoli urbanistici, paesaggistici e culturali

Alcuni immobili sono soggetti a vincoli che possono limitare gli interventi edilizi o le possibilità di trasformazione. È il caso, per esempio, degli edifici di interesse storico e culturale o degli immobili situati in aree sottoposte a tutela paesaggistica. La verifica deve essere effettuata attraverso la documentazione pertinente e gli uffici competenti.

Diritti reali e prelazione

Occorre verificare anche l’eventuale presenza di usufrutto, uso, abitazione, nuda proprietà o altri diritti spettanti a soggetti diversi dal proprietario. In determinate situazioni può essere rilevante anche un diritto di prelazione, previsto dalla legge o da specifici rapporti giuridici.

Le ispezioni ipotecarie sono utili, ma non bastano da sole a escludere qualsiasi possibile vincolo. È necessario esaminare anche l’atto di provenienza, gli eventuali atti costitutivi delle servitù e la documentazione urbanistica.

8. Documentazione degli impianti

Quando si vende un immobile, è utile raccogliere i documenti disponibili relativi agli impianti elettrico, idrico, del gas e di riscaldamento.

Possono essere utili:

  • Dichiarazioni di conformità degli impianti
  • Eventuali dichiarazioni di rispondenza, quando ammesse dalla normativa
  • Libretti degli impianti termici
  • Documentazione relativa alla manutenzione

Questi documenti aiutano a ricostruire la situazione degli impianti e a fornire all’acquirente le informazioni disponibili. Non bisogna però confondere la documentazione degli impianti con un requisito automaticamente necessario per ogni rogito: gli obblighi e le certificazioni richieste vanno verificati in base alla normativa applicabile e alle caratteristiche dell’immobile.

 

9. Documenti condominiali

Se l’immobile si trova in un condominio, è consigliabile contattare l’amministratore per raccogliere le informazioni utili alla compravendita.

In particolare, è opportuno verificare:

  • La situazione dei pagamenti condominiali
  • Le eventuali spese straordinarie deliberate
  • La presenza di controversie condominiali rilevanti
  • Il regolamento condominiale e le eventuali limitazioni pertinenti
  • La documentazione relativa ai lavori sulle parti comuni

La situazione delle spese è importante perché permette di informare correttamente l'acquirente e di chiarire eventuali obblighi economici. Se sono stati deliberati lavori straordinari, è opportuno verificare con il notaio come debbano essere gestiti gli oneri, considerando la normativa applicabile e gli accordi tra le parti.

10. Immobili locati e terreni

Se l'immobile è affittato

Se la casa o il locale è concesso in locazione, occorre recuperare il contratto e verificare se esistano diritti di prelazione o altri vincoli applicabili. La vendita può essere possibile anche se il contratto di locazione è ancora in corso, ma bisogna valutare gli effetti della cessione sul rapporto con l'inquilino e gli eventuali obblighi di comunicazione.

Se si vende un terreno

Per i terreni è importante verificare la destinazione urbanistica, la presenza di vincoli e servitù e gli eventuali diritti di prelazione. Il certificato di destinazione urbanistica (CDU) deve essere allegato agli atti di trasferimento nei casi previsti dalla legge, con le relative eccezioni. La documentazione necessaria dipende dalla natura del terreno, dalla sua estensione e dal tipo di operazione.

11. Vendita di immobili nuovi o realizzati da imprese

Quando si vende un immobile di nuova costruzione o realizzato da un'impresa costruttrice, possono essere necessari ulteriori documenti rispetto a quelli ordinariamente richiesti per una compravendita.

È opportuno verificare:

  • Titoli edilizi, varianti e pratiche relative alla costruzione
  • Documentazione di fine lavori e agibilità, secondo il caso
  • Planimetrie e dati catastali
  • APE, quando richiesto
  • Documentazione degli impianti
  • Eventuali ipoteche legate al finanziamento della costruzione
  • Documentazione relativa alle garanzie previste dalla normativa sugli immobili da costruire, quando applicabile

Immobili ancora in costruzione

Quando ricorrono i presupposti previsti dalla legge, la vendita di un immobile da costruire a una persona fisica comporta specifiche tutele per l'acquirente. Tra queste rientrano la fideiussione a garanzia delle somme riscosse prima del trasferimento e la polizza assicurativa decennale postuma, da consegnare al momento previsto dalla normativa.

In determinate situazioni, anche il contratto preliminare deve rispettare requisiti specifici di forma e contenuto. È quindi importante coinvolgere il notaio prima di sottoscrivere gli accordi, per verificare quali obblighi si applichino alla specifica operazione.

Vendita da parte di un'impresa costruttrice

Occorre valutare anche il trattamento fiscale della cessione, compresa l'eventuale applicazione dell'IVA e delle imposte indirette. Il regime fiscale dipende da diversi elementi, tra cui la natura del venditore, la tipologia dell'immobile e la data di ultimazione dei lavori. Non tutte le vendite effettuate da imprese sono soggette automaticamente allo stesso trattamento fiscale.

12. Vendita di azienda, ramo d'azienda e immobili strumentali

Quando l'operazione riguarda un'azienda o un ramo d'azienda, è necessario distinguere la cessione del complesso aziendale dalla vendita di un singolo immobile utilizzato per un'attività economica.

Vendita di un'azienda o di un ramo d'azienda

La cessione d'azienda può comprendere beni, attrezzature, contratti e altri elementi organizzati per l'esercizio dell'attività.

La documentazione da predisporre può comprendere:

  • Visura camerale aggiornata
  • Atto costitutivo e statuto, quando pertinenti
  • Documentazione contabile e fiscale
  • Elenco dei beni compresi nella cessione
  • Contratti in essere e rapporti da trasferire
  • Documentazione relativa ai dipendenti, se presenti
  • Autorizzazioni e licenze necessarie per l'attività
  • Informazioni su debiti, crediti e rapporti pendenti

La cessione d'azienda richiede una valutazione specifica della forma dell'atto, degli adempimenti pubblicitari e delle conseguenze giuridiche e fiscali. È opportuno coinvolgere un notaio e un commercialista.

Se nell'azienda sono compresi immobili di proprietà, occorre predisporre anche la relativa documentazione immobiliare: atto di provenienza, visure catastali, planimetrie, documentazione urbanistica, APE quando richiesto e verifiche ipotecarie.

Vendita di immobili strumentali

Gli immobili strumentali sono utilizzati nell'esercizio di un'attività economica e possono comprendere uffici, negozi, capannoni, laboratori e magazzini.

Oltre alla documentazione immobiliare ordinaria, è opportuno verificare:

  • Destinazione urbanistica e categoria catastale
  • Eventuali autorizzazioni connesse all'attività svolta
  • Contratti di locazione, se presenti
  • Documentazione degli impianti
  • Vincoli e servitù
  • Mutui e ipoteche
  • Trattamento fiscale della vendita

Se il venditore è un'impresa, occorre verificare anche la classificazione contabile e fiscale dell'immobile. Il trattamento fiscale può infatti cambiare a seconda che si tratti, per esempio, di un bene merce, di un bene strumentale o di un investimento.

13. Plusvalenza immobiliare: quali documenti servono?

Prima di vendere un immobile è opportuno verificare se la cessione possa generare una plusvalenza imponibile. In termini generali, la plusvalenza è il guadagno realizzato dalla vendita rispetto al costo fiscalmente riconosciuto del bene, secondo le regole applicabili al caso concreto.

Non tutte le vendite generano una plusvalenza imponibile e non tutte le plusvalenze sono tassate nello stesso modo.

Per effettuare una valutazione preliminare è utile raccogliere:

  • Atto di acquisto o altro titolo di provenienza
  • Documentazione relativa al costo di acquisizione
  • Fatture e documenti delle spese sostenute
  • Documentazione relativa ai lavori eseguiti
  • Atto di vendita e documentazione del corrispettivo
  • Documentazione relativa alle agevolazioni fiscali
  • Documenti relativi alla successione o alla donazione, quando pertinenti

Non tutte le spese sostenute possono essere automaticamente considerate nel calcolo fiscale: occorre verificare quali siano rilevanti secondo la normativa applicabile.

Vendita da parte di una persona fisica

Per le persone fisiche che vendono al di fuori dell'attività d'impresa, una delle verifiche principali riguarda il periodo intercorso tra acquisto o costruzione e vendita. In linea generale, possono essere imponibili le plusvalenze derivanti dalla vendita di immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni, fatte salve le esclusioni previste dalla legge.

Tra le principali esclusioni rientrano gli immobili acquisiti per successione e, alle condizioni previste dalla normativa, quelli adibiti ad abitazione principale del venditore o dei suoi familiari per la maggior parte del periodo rilevante.

Esistono regole specifiche anche per i terreni edificabili e per determinate vendite di immobili interessati dal Superbonus. Prima della vendita è quindi consigliabile rivolgersi a un commercialista per verificare l'eventuale imponibilità della plusvalenza e il relativo calcolo.

Vendita da parte di un'impresa

Quando il venditore è un'impresa, non è corretto applicare automaticamente le regole previste per le persone fisiche. Occorre considerare la natura del soggetto, la classificazione contabile e fiscale dell'immobile, il regime applicabile e gli eventuali ammortamenti o altri elementi rilevanti.

Per questo motivo è consigliabile far valutare l'operazione da un commercialista prima di definire il prezzo e le condizioni della vendita.

14. Immobili interessati dal Superbonus 110%: cosa verificare prima della vendita

Se l'immobile è stato interessato da lavori agevolati con il Superbonus 110%, è opportuno raccogliere anche la documentazione relativa agli interventi e verificare le possibili conseguenze fiscali della cessione. Il controllo è importante sia quando i lavori hanno riguardato direttamente l'abitazione, sia quando sono stati eseguiti sulle parti comuni del condominio.

Quali documenti raccogliere?

Oltre alla documentazione ordinaria della compravendita, possono essere utili:

  • Pratiche edilizie, come CILA-S e altri titoli pertinenti
  • Asseverazioni tecniche relative agli interventi
  • Documentazione ENEA, quando prevista
  • Documenti relativi alla congruità delle spese
  • Visto di conformità, quando richiesto
  • Fatture e documentazione dei pagamenti
  • Documentazione relativa allo sconto in fattura o alla cessione del credito, se utilizzati
  • Delibere condominiali e ripartizione delle spese per i lavori sulle parti comuni

Non tutti questi documenti devono essere necessariamente allegati al rogito. È però importante conservarli e renderli disponibili ai professionisti incaricati, per verificare la situazione dei lavori e le eventuali conseguenze fiscali.

Superbonus e plusvalenza

Per le cessioni effettuate dal 1° gennaio 2024, la legge ha introdotto una specifica disciplina per determinate plusvalenze derivanti dalla vendita di immobili interessati da interventi agevolati con il Superbonus.

Sono previste esclusioni, tra cui quelle relative agli immobili acquisiti per successione e agli immobili adibiti ad abitazione principale del venditore o dei suoi familiari per la maggior parte del periodo stabilito dalla legge. Esistono inoltre regole particolari per determinare il costo fiscalmente riconosciuto dell'immobile.

Queste regole non si applicano indistintamente a ogni immobile ristrutturato. La situazione deve essere verificata considerando la data di conclusione dei lavori, la modalità di fruizione dell'agevolazione e le caratteristiche della cessione.

Prima di vendere un immobile interessato dal Superbonus è quindi opportuno rivolgersi a un commercialista per valutare la possibile plusvalenza e a un tecnico per verificare la documentazione edilizia.

15. Perché è importante verificare tutta la documentazione in anticipo?

È opportuno effettuare tutte le verifiche necessarie prima di mettere in vendita l'immobile, senza aspettare di aver trovato un acquirente.

Recuperare per tempo la documentazione e verificare la situazione dell'immobile permette di individuare eventuali irregolarità, vincoli o problemi che potrebbero rallentare la compravendita o impedirne la conclusione nei tempi previsti.

Se emergono criticità, è possibile valutarle e affrontarle con il supporto dei professionisti competenti prima di assumere impegni con l'acquirente. Preparare e verificare tutta la documentazione in anticipo significa affrontare la vendita con maggiore consapevolezza, ridurre il rischio di imprevisti e arrivare al rogito con una situazione più chiara, verificata e con maggiore tranquillità.

Conclusioni: vendere o acquistare casa con consapevolezza fa la differenza

Vendere o acquistare casa non significa soltanto trovare il giusto acquirente o l’immobile dei propri sogni. Significa fare scelte importanti, tutelare il proprio investimento e affrontare ogni passaggio con la sicurezza di avere al proprio fianco una professionista di fiducia.

Ogni compravendita è diversa e richiede attenzione agli aspetti tecnici, urbanistici, legali e fiscali. Per questo, affidarti a me come tua consulente immobiliare RE/MAX significa avere un riferimento qualificato che ti accompagna in ogni fase dell’operazione, coordinando le verifiche necessarie con tecnici, notai e consulenti creditizi, fino al giorno del rogito.

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